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¿Vender una casa a través de un agente inmobiliario o de forma privada?

Para la mayoría de las personas, su propia casa o apartamento es su posesión más importante. Una vez que te hayas instalado, normalmente permanecerá en la propiedad durante décadas. Sin embargo, siempre hay ocasiones de rebajas. Cuando te acercas a una venta, debes prestar especial atención al buen momento y al marketing adecuado.

Vender una casa en invierno 2023-2024: ¿Qué debes considerar?

En cuanto a los tipos de interés hipotecarios y los precios inmobiliarios, 2023 fue un buen año para la venta de casas o apartamentos: desde el inicio de la fase de tipos de interés bajos en 2010, los precios inmobiliarios en España han aumentado año tras año por encima de la media.

Sin embargo, las tasas de interés de la construcción han aumentado significativamente desde mediados de 2022, de alrededor del 1 por ciento anual a alrededor del 4 por ciento. Un segundo punto importante: la inflación sigue siendo alta. Ambos acontecimientos tienen un impacto negativo en la demanda de bienes raíces: las tasas de interés más altas para la construcción dificultan la financiación y la inflación crea incertidumbre sobre el futuro económico.

En general, es probable que el precio de venta que puedas conseguir por tu casa siga siendo significativamente más alto hoy que hace unos años. Al mismo tiempo, hay indicios de que la demanda de bienes inmuebles tiene una tendencia a la baja.

Como vendedor de una casa o apartamento, en general encontrarás buenas condiciones; sin embargo, debes calcular cuidadosamente el precio de oferta y ser flexible al negociar el precio.

¿Qué es mejor: vender una casa a través de un agente o de forma privada?

Existen algunas reglas y pasos a seguir al vender una propiedad. Los profesionales de Inmodoñana nos dan unas indicaciones:

1. Ventaja: Un agente inmobiliario te apoyará con estos pasos:

En el mejor de los casos (y si lo deseas), un agente inmobiliario se encargará de casi todos los pasos de la venta. Resumidas brevemente, te esperan las siguientes tareas:

  • El primer paso es evaluar la propiedad de la forma más objetiva posible. Basándose en la evaluación, tú, como vendedor, determinas el precio de oferta adecuado.
  • Una vez que hayas decidido a qué precio saldrá la propiedad al mercado, necesitarás documentación significativa sobre la propiedad, la llamada exposición.
  • Después de estos pasos preparatorios, es importante anunciar la oferta a través de los canales adecuados y de la forma más eficaz posible.
  • Cuando los primeros compradores potenciales se presentan, necesitan una persona de contacto que pueda organizar una visita después del primer contacto.
  • Si el interés se solidifica, vendedores y compradores entablan serias discusiones de ventas y negociaciones de precios.
  • Si ambas partes están de acuerdo, el notario redactará un contrato de compraventa. Comprador y vendedor firman el contrato de compra ante notario.
  • A continuación, las partes contratantes ejecutan el contrato entregando la casa y pagando el precio de compra.

Incluso esta breve lista lo deja claro: hay una serie de errores que se pueden evitar con apoyo profesional, tanto en la evaluación y la estrategia de ventas correcta como en la fase de marketing. Por tanto, vender a través de un agente inmobiliario es la opción más segura.

Sin embargo, también existen argumentos en contra del uso de un agente inmobiliario. El contraargumento más importante es el costo.

2. Desventaja: Esto es lo que te costará el agente inmobiliario

A primera vista, el argumento contra el agente inmobiliario es que cobra una remuneración considerable por sus servicios. La ley no establece cuál es el importe de esta llamada comisión de corretaje.

En cambio, los agentes inmobiliarios y sus asociaciones hablan de la llamada comisión de intermediación habitual. La comisión habitual de los agentes inmobiliarios es un porcentaje del precio de venta que los agentes suelen cobrar en cada país y región. Los porcentajes son de hasta el 7,14 por ciento del precio de compra, sin ninguna ley que lo regule por el momento. Como vendedor, ya no puedes repercutir estos costes al comprador. Dado que el agente inmobiliario no cobra en función de las horas ni del esfuerzo, la comisión del agente inmobiliario en euros y céntimos ha aumentado significativamente, al igual que los precios de las propiedades.

¿Cómo encontrar el mejor agente inmobiliario para vender tu casa?

Encontrar el agente inmobiliario adecuado no es tan fácil. A diferencia de la mayoría de las otras profesiones, no se requiere formación. En pocas palabras: si no has contraído ninguna deuda en materia fiscal o penal, podrás trabajar como agente inmobiliario en muy poco tiempo. Teniendo esto en cuenta, es difícil para los posibles vendedores de viviendas evaluar las calificaciones y la experiencia del agente .

El primer camino como vendedor de casas o apartamentos privados probablemente te llevará a las empresas inmobiliarias de bancos y sociedades de construcción.

Sin embargo, el volumen de negocios total de un grupo inmobiliario no es garantía de que el empleado responsable trabaje especialmente bien o incluso consiga un precio de venta especialmente bueno.

Por tanto, un segundo grupo importante son los agentes inmobiliarios independientes. A menudo tienen años de experiencia y conocimiento del mercado local y, por lo tanto, están bien conectados.

Sin embargo, a los vendedores de viviendas les resulta difícil evaluar la calidad de los agentes independientes. En cualquier caso, un rasgo de calidad es la pertenencia a una empresa de corretaje en la Registro de Agentes Inmobiliarios (RAIN): antes de que un agente inmobiliario pueda convertirse en miembro de la RAIN, debe demostrar conocimientos especializados y comprometerse a cumplir con las normas profesionales y competitivas. normas y formación adicional.

Como vendedor de viviendas, una búsqueda inicial en Internet a menudo te lleva al tercer grupo: nuevos agentes inmobiliarios en línea y plataformas. Como primer paso, estas empresas recopilan consultas de vendedores de viviendas. Luego procesan estas consultas con sus propios intermediarios o las reenvían a intermediarios de la región respectiva.

Al final, quién es la mejor persona para vender tu casa o apartamento depende de las condiciones locales y de las personas involucradas. Como regla general : contacta con varios agentes inmobiliarios y habla con ellos sobre los siguientes puntos:

  1. ¿Qué experiencia tiene el agente en su trabajo y en el mercado inmobiliario local? ¿ Puede nombrar clientes de referencia ?
  2. ¿Sobre qué base valora el agente la propiedad?
  3. ¿Cómo planea comercializar la propiedad?
  4. ¿Cuáles son los puntos clave de su acuerdo de corretaje?

Especialmente cuando se trata del último punto, el contrato de intermediación, existen algunas opciones de diseño que debes tener en cuenta.

Así es como se ve el contrato de agente inmobiliario adecuado

Siempre debes celebrar un contrato de intermediación por escrito. La mayoría de los agentes inmobiliarios presentan sus contratos estándar. Presta atención a los siguientes puntos:

  1. Plazo: ¿Cuánto dura el contrato? ¿Cómo se extiende? ¿Hasta cuándo se puede rescindir el contrato?
  2. Contrato de intermediación simple o cesión exclusiva: ¿se pueden encargar otros agentes al mismo tiempo?
  3. Pedido único simple o cualificado: ¿renuncia contractualmente a la autocomercialización y siempre remite a los interesados al agente?
  4. Comisión de agente: ¿cuánto es? ¿Cuando es debido?

Incluso si el agente utiliza un formulario para el contrato, puedes negociar o al menos abordar cada uno de estos puntos. Al final depende de ti si firmas el contrato o no. El arreglo que más te convenga depende en gran medida de tu situación. Cumple con los siguientes principios al concluir tu acuerdo de corretaje:

  1. No te comprometas demasiado: dale al agente de tres a seis meses, por ejemplo, en el primer intento.
  2. Si eliges al agente, también debes estar convencido de que hará un buen trabajo: así podrá realizar fácilmente una venta individual.
  3. Aclara con el agente cómo puedes afrontar ofertas de vecinos y amigos. ¿Sus consultas (sujetas a comisión) también deberían realizarse a través del agente?
  4. Al final, la comisión del corredor es una cuestión de negociación. Al mismo tiempo, probablemente no puedes esperar un trato preferencial si el agente gana menos con tu propiedad que con otras propiedades comparables que está vendiendo actualmente.

¿Qué más debes considerar al vender una casa?

El puro proceso de venta implica también una serie de cuestiones jurídicas que nos gustaría resumir a modo de conclusión.

  • Copropietario: Si un copropietario se une a la venta, necesitarás su consentimiento. Si tu cónyuge es copropietario y estás de acuerdo, no hay problema. Sin embargo, los cónyuges a menudo no se ponen de acuerdo, por ejemplo después de una separación. También hay copropietarios si heredaste la propiedad junto con hermanos. Si sólo un miembro de esta comunidad de herederos no quiere vender, no es posible una venta privada regulada.
  • Impuestos sobre los ingresos por ventas: Si hay un intervalo de al menos diez años entre la compra y la venta (calculados a partir de la fecha de la certificación notarial), las ganancias de capital quedan libres de impuestos. Esta regla se aplica a todas las propiedades alquiladas. Sin embargo, si utilizas la propiedad tú mismo, se aplican reglas aún más favorables. Cualquiera que haya vivido en la propiedad de forma continua entre la compra y la venta tampoco tiene que pagar impuestos sobre ninguna ganancia (independientemente de la duración). Se aplican otras normas fiscales a las transacciones de ventas privadas.
  • Vender una propiedad alquilada: Si la propiedad está alquilada, surgen una serie de cuestiones legales: desde la transferencia del contrato de alquiler hasta el posible derecho de tanteo del inquilino. Como vendedor, debes tener en cuenta sobre todo que el contrato de alquiler vigente continúa incluso después de la venta (“la compra no interrumpe el alquiler”). Esto puede ser una ventaja si el comprador busca una inversión, pero reduce el precio de venta si quiere mudarse más tarde. Cuando un inquilino se muda, siempre es una oportunidad para pensar brevemente en una posible venta.
  • Reembolso del antiguo préstamo para la construcción: Si deseas reembolsar tu préstamo de construcción anticipadamente, el banco suele cobrar una multa por reembolso anticipado. Esto sólo se puede evitar si compras una nueva propiedad lo antes posible y continúas con el préstamo anterior con la nueva garantía (intercambio de propiedad), o si el nuevo comprador se hace cargo del préstamo anterior (intercambio de deudor).
  • Venta por anualidad como provisión para la jubilación: Un tema aparte a la hora de comprar una casa es venderla por una anualidad regular, que el comprador paga hasta el final de la vida del vendedor. Antes de plantearse la denominada renta vitalicia o una venta parcial, conviene informarse exhaustivamente.

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