La venta de bienes de titularidad colectiva, los proindivisos, se ha convertido en una actividad complementaria y en una fuente de ingresos para algunos bufetes de abogados. Además de representar un negocio, cubre una necesidad. La de gestionar la venta de estos bienes que suele traer quebraderos de cabeza a sus propietarios.
¿Qué se hace con la vivienda familiar después de un divorcio? Esta es una situación bastante habitual, sobre todo, cuando hay niños de por medio. La solución más razonable sería vender la casa y repartir los beneficios entre los antiguos miembros de la pareja. Sin embargo, con frecuencia, uno de los titulares se niega a vender. También está el derecho de uso y disfrute, que suele recaer en uno de los dos ex-cónyuges. La solución es compleja. Nos encontramos ante un proindiviso.
Otro proindiviso habitual son algunos bienes inmuebles procedentes de una herencia. Por las características del bien, este no se puede parcelar. Para utilizarlo, los beneficiarios deben ponerse de acuerdo en su uso. Se dan casos de chalets, segundas residencias y casas en los pueblos, que eran de los padres o abuelos, y en las que los herederos se van turnando a lo largo del año para utilizarlas. Entre todos sostienen los gastos de mantenimiento del inmueble. En cierto modo, es una herencia envenenada. En la que es más importante que los herederos lleguen a un entendimiento, que el uso y disfrute de la propiedad en sí.
El titular de un proindiviso no está atado a él. Puede vender su parte, pero siempre debe comunicárselo a los otros propietarios y, en algunos supuestos, necesita su autorización. Por la particularidad de estos bienes, parecen ser los abogados, los profesionales más capacitados para gestionar su venta.
Qué son los proindivisos.
El blog de la página web del Banco Sabadell nos cuenta que el proindiviso es una situación jurídica particular. Suele hacer referencia a bienes inmuebles, pero no es exclusivo para estos. Puede afectar a tierras de cultivo, fincas de recreo, etc.
Las dos características definitorias del proindiviso son que es un bien de titularidad compartida y que no admite una división física. Por tanto, cualquier decisión que se tome sobre la propiedad debe ser acordada por los propietarios.
El proindiviso implica una serie de derechos (capacidad de decidir sobre el bien) y unas obligaciones legales (pago de impuestos y contribuir de manera proporcional a los gastos de mantenimiento y conservación).
Para vender el proindiviso se requiere la unanimidad de los propietarios. Sin embargo, uno de los titulares, de manera particular, puede vender su participación en el bien, comunicándoselo previamente a los otros titulares. Esta venta implica que el derecho a decidir sobre la propiedad, así como las obligaciones derivadas, recaen sobre otra persona.
Cuando el copropietario de un proindiviso manifiesta la voluntad de vender, el resto de los titulares pueden ejercer su derecho de tanteo y retracto. Es decir, tienen prioridad en la compra frente a sujetos no pertenecientes a la copropiedad.
Cualquier cambio en la titularidad de un proindiviso debe registrarse ante notario. Deberá hacerse constar en la escritura pública del bien e inscribirse en el registro de la propiedad.
A grandes rasgos tenemos dos categorías de proindivisos: los proindivisos de pleno dominio; en el que todos los propietarios tiene derecho de uso y disfrute del bien, estableciendo acuerdos entre ellos; y los proindivisos de nuda propiedad, donde aparece un usufructuario, que es quien disfruta del bien, y donde los propietarios únicamente conservan la titularidad.
Ejemplos de proindivisos.
Estos son algunos de los proindivisos más habituales:
- Herencia de una vivienda Este es, probablemente, el caso más común. Varios herederos reciben un inmueble (piso, casa, terreno) y todos pasan a ser copropietarios en un porcentaje determinado, sin que exista una división física del bien.
- Vivienda adquirida en pareja. Cuando dos personas compran una vivienda conjuntamente (matrimonio o pareja de hecho), cada una es titular de una parte del inmueble. Si la relación termina y no se liquida, se mantiene el proindiviso. En los matrimonios en régimen de gananciales, la propiedad de la vivienda recae al 50% sobre cada uno de los miembros de la pareja; en los matrimonios regidos por la situación de separación de bienes, la participación sobre la titularidad de la vivienda está determinada por el porcentaje que se desembolsó en la compra del inmueble.
- Terrenos rústicos heredados. Son fincas agrícolas o terrenos rurales que pasan a varios herederos y quedan en copropiedad, algo muy habitual en pueblos y zonas rurales. El régimen de propiedad es independiente a la utilidad del terreno. Es decir, atañe igual a fincas de cultivo, cotos de caza y terrenos de recreo.
- Local comercial entre socios. Dos o más socios compran un local para desarrollar una actividad económica. Si no se constituye una sociedad propietaria, el local queda en proindiviso entre los titulares. Aunque uno de los propietarios abandone la sociedad, sigue conservando la titularidad sobre el local a no ser que venda su parte.
- Plazas de garaje compartidas. En algunos casos, una plaza de garaje o varias se adquieren conjuntamente, especialmente entre familiares o vecinos, quedando repartida la titularidad.
- Segundas residencias familiares. Son casas de vacaciones compradas o heredadas por varios miembros de una familia, donde todos tienen derecho de uso, pero ninguno es propietario exclusivo.
El derecho de usufructo.
Un tema delicado que afecta a algunos bienes proindivisos es el usufructo. La web del Consejo General del Notariado nos habla explícitamente de ello.
El usufructo permite al titular de ese derecho a disfrutar de un bien, y de los frutos derivados del mismo. El usufructo es independiente de la titularidad.
Se trata de una figura contemplada en el derecho civil. Aunque solemos referirnos a ella con relación al uso de una vivienda, su origen proviene de las relaciones agrarias. El usufructuario ejerce su derecho a labrar y trabajar una tierra y, por tanto, a recoger los frutos derivados de ese trabajo. Sin embargo, no tiene por qué ser el propietario o propietario exclusivo de la tierra. Es decir, puede beneficiarse de ella, pero no puede venderla.
Esta figura incluye los frutos civiles. En una vivienda, el usufructuario puede vivir en ella o alquilarla, recibiendo una renta por ello.
Un ejemplo habitual de usufructo son las viviendas heredadas. Por lo general, cuando el titular o uno de los titulares del inmueble mueren, la titularidad recae sobre sus herederos (cónyuge e hijos), pero el usufructo atañe en exclusiva a la pareja que ha sobrevivido. La viuda o viudo disfrutará del uso de la vivienda hasta su muerte. El usufructo puede condicionar o impedir la venta de inmueble, ya que está siendo utilizado por otro beneficiario.
Esta es una figura del derecho civil y en gran medida se regula mediante el acuerdo entre las partes. Esto significa que las partes pueden establecer la duración y condiciones para que se dé el usufructo o que el usufructuario asuma los gastos de mantenimiento del bien. Todo esto sin olvidar que la legislación vela por proteger los derechos de los sujetos más vulnerables (hijos menores y mujeres viudas).
¿Qué pasa cuando alguien no quiere vender?
Otro asunto espinoso que hace referencia a los proindivisos y que suele suscitar disputas entre los titulares, es cuando algunos de los propietarios deciden vender la propiedad, pero otro de ellos se niega a hacerlo.
Los abogados de DeProindivisos Lex, especialistas en la compra de proindivisos, comentan que solo hay 5 soluciones posibles:
- Vender su parte a los otros copropietarios. Esta es la forma más rápida y menos costosa de resolver la situación. Con frecuencia, los otros titulares suelen acceder a la compra para impedir que un tercero extraño entre dentro de la copropiedad.
- Vender a un inversor. Muchos inversores invierten en bienes de este tipo para obtener un beneficio a medio o largo plazo, en el momento en el que se materialice la venta completa. No hay que olvidar que los otros copropietarios pueden ejercer su derecho a tanteo y retracto. Teniendo prioridad en la compra siempre que igualen la oferta del inversor.
- Extinción del proindiviso. De común acuerdo, todos los titulares del bien pueden decidir poner fin a la copropiedad. Esto se puede hacer mediante la venta conjunta del bien o decidiendo que la titularidad recaiga en uno solo de los propietarios, para lo que se suele efectuar una compensación económica al resto.
- División material del proindiviso. Esta es una opción, aunque no es la más habitual. Ya que en la mayoría de las propiedades no se puede llevar a cabo debido a las características de la vivienda o del local.
- Demanda de división. En virtud del artículo 400 del Código Civil, uno de los titulares puede exigir la liquidación del proindiviso, aunque el resto de los propietarios no esté de acuerdo. Este derecho se ejerce mediante la interposición de una demanda ante un juzgado de lo civil e inicia un litigio que concluye con la subasta del bien.
Si no hay acuerdo entre los propietarios, la venta de un proindiviso puede ser complicada.
